□ 周 义 冀子俊
近几年来，随着经济的持续快速发展，房地产业特别是住宅小区的开发建设发展迅猛。物业管理作为房地产业的深入和延伸，因涵盖内容丰富，关系百姓利益，所以倍受人们关注。如何规范发展中小城市物业管理工作，更好地满足广大群众日益增长的物业管理需求，我们认为应从以下几个方面入手：
一、强化组织领导，加大物业管理的推进力度
1.建立领导机构。即建议由市政府成立物业管理委员会，由市政府分管领导任主任，市政府有关领导和物业管理主管部门领导任副主任，建设、房管、公用事业、公安、工商、物价、供水、供电、供暖等相关部门或单位领导为成员，下设物业管理办公室（可设在物业管理主管部门），物业管理主管部门分管领导任办公室主任，由物业管理委员会统一组织、指导和协调全市物业管理工作。
2.搞好部门合作，将收费到户问题真正解决好、落实好。按照国务院《物业管理条例》的规定，建议市政府就供水、供电、供暖等公用事业单位收费到户问题召集有关部门进行协调，明确相关单位和物业服务公司的职责与义务，以及有偿委托服务关系，合理减轻物业服务公司负担。
3.尽快建立健全物业管理政策法规体系。从当前各地的物业管理现状出发，根据《物业管理条例》的规定，要尽快起草出台一系列物业管理方面的配套政策和规范性文件，明确影响或制约当前物业管理工作的各项重点问题及各方的责、权、利关系，为推进和完善物业管理提供法律保障。
二、切实解决好物业管理的前期介入问题
1.在小区规划论证及报建阶段，物业管理主管部门要参与建设项目的可行性研究，审查规划是否体现物业管理的全部需求，为实施规范化物业管理创造良好条件。
2.在小区开发建设阶段，实行物业管理全程参与制度。物业管理主管部门代表业主监督小区规划落实、施工质量、配套设施等建设的各个方面，及时发现物业使用功能与使用质量上的问题并切实解决，防止留下后遗症。
3.在小区综合验收阶段，建立小区综合验收及物业投入使用许可证制度。由建设主管部门牵头，物业管理主管部门参与，按照有利于物业管理顺利开展的原则进行综合验收。
三、理顺关系，明确各方职责
1.调整公用事业部门的收费管理形式。按照国务院《物业管理条例》的有关规定，由目前的物业服务企业向业主代收相关费用，转变为由水、电、暖等各专业单位向最终用户收费。由物业服务企业代收的，需要签订委托服务合同，约定双方的权利与义务，并明确委托服务费用。
2.明确公安机关与物业服务公司的关系。公安机关要重心向下，强化片警和群防群治工作，加大住宅小区刑事和治安案件的侦破力度，指导物业服务公司搞好小区保安工作。物业服务公司则要认真落实与业主签订的安全保卫责任，加大巡防力度，协助公安机关抓好住宅小区安全工作。
3.明确居民委员会与物业服务公司的关系。要突出居民委员会行政管理的主体地位，让其逐步从市场和企业管理事务中分离出来，专司区域性精神文明建设、治安防范、计划生育等事务性工作。物业服务公司要切实担当起住宅小区“管家”的责任，在搞好服务的同时，积极接受居民委员会的指导，主动配合居民委员会开展工作，促进社区建设水平的提高。
4.明确物业服务公司与业主双方关系。要正确引导物业服务公司转变观念，摆正位置，由业主的“领导者、管理者或支配者”转为接受业主的委托，为业主服好务、管好家，并取得合理报酬的服务者。同时，引导业主转变过去那种福利型用房意识，自觉主动交付物业服务费，模范履行其应尽的义务。
四、搞好旧小区整改，从根本上解决历史遗留问题
1.成立市政府综合领导机构。建议市政府成立旧小区整治改造领导小组，由领导小组统一组织协调旧小区整改工作。
2.要抓好旧小区整改资金的筹集工作。本着“政府拿一块、受益业主负担一块、社会筹一块”的原则，在做好政府和业主资金筹集工作的基础上，借鉴先进地区经验，建议设立商住小区整改统筹资金。对开发商开发遗留问题较多的小区，要按照“谁开发、谁改造”的要求，由开发商出资，本着缺什么补什么的原则，对各项基础设施进行配套整改，达到符合物业管理要求的条件。
3.分类治理。针对各小区存在的不同问题，采取不同的对策，在先期试点的基础上，逐步在城市全面铺开。
五、以人为本，真诚服务
加强小区物业管理人的管理，不断提高服务能力。通俗地讲“以人为本”就是以人本身的需求，来指导我们具体工作中的每一个步骤，为他所想，为他所做，使他满意。
物业管理行业既是一个同“物”打交道的行业，又是一个同人打交道的行业，它具有复杂性、协调性，在与业主打交道的过程中得以充分体现。我们尝试与业主共同搞一些文娱活动拉近与业主的关系。如节日同欢活动、不定期召开各种业主座谈会、经常主动上门为老弱病残住户提供生活服务等，提供亲情化服务，通过双方积极的交流与广泛的沟通，增进双方的了解，使物业管理企业与业主本身的利益达成一致。只有通过积极与真诚的沟通，“公平、公正、公开”地处理问题，很多看似复杂的问题就会迎刃而解。 （作者单位系山西省农业科技信息中心）
